Banyak pemilik rumah tidak mengetahui bahwa setelah KPR (Kredit Pemilikan Rumah) lunas, masih ada satu proses penting yang wajib diselesaikan, yaitu mengurus roya di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa penghapusan hak tanggungan ini, sertifikat tanah dan rumah Anda masih tercatat sebagai jaminan di bank.
Roya adalah proses penghapusan catatan hak tanggungan pada sertifikat tanah yang sebelumnya dijadikan jaminan kredit. Jika KPR sudah lunas tetapi roya belum dilakukan, maka nama bank masih tercantum pada sertifikat. Akibatnya, pemilik tidak dapat melakukan balik nama, menjual, atau mengagunkan ulang sertifikat tersebut.
Apa Itu Roya?
Roya merupakan pencoretan atau penghapusan catatan kredit/jaminan yang ada pada Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Catatan tersebut biasanya berbunyi: “Hak Tanggungan Nomor … untuk kepentingan Bank ….”
Dengan mengurus roya, sertifikat resmi kembali sepenuhnya menjadi milik Anda tanpa ikatan pembiayaan apa pun.
Mengapa Roya Penting?
- Memastikan sertifikat bersih dari ikatan kredit.
- Diperlukan saat menjual rumah, agar pembeli tidak mengalami masalah legalitas.
- Syarat untuk mengajukan kredit baru dengan agunan yang sama.
- Menghindari kendala administrasi pada masa mendatang.
Dokumen yang Harus Disiapkan
Sebelum datang ke kantor BPN, berikut dokumen yang perlu disiapkan:
- Asli Sertifikat Tanah (SHM/SHGB)
- Surat Pelunasan Kredit dari bank
- Surat Roya/Pelepasan Hak Tanggungan dari bank
- Fotokopi KTP & KK pemilik
- Fotokopi Akta Jual Beli (jika diperlukan)
- SPPT PBB tahun berjalan
Cara Mengurus Roya di BPN
1. Ambil Surat Roya dari Bank
Setelah kredit dinyatakan lunas, bank akan memberikan dokumen pelunasan dan surat roya. Tanpa dokumen ini, pengajuan ke BPN tidak bisa diproses.
2. Datang ke Kantor BPN atau Buat Antrian Online
Bisa mengurus langsung atau melalui aplikasi SENTUHAN ATR/BPN untuk antrian elektronik.
3. Serahkan Dokumen ke Loket Pelayanan
Petugas akan melakukan verifikasi berkas, kemudian memberikan bukti pendaftaran layanan roya.
4. Bayar Biaya Administrasi
Biaya pengurusan roya di BPN sangat terjangkau, yaitu sekitar Rp50.000 sesuai PP No. 128 Tahun 2015. Namun biaya bisa berbeda jika memakai jasa PPAT atau notaris.
5. Pengambilan Sertifikat yang Sudah Di-royakan
Proses biasanya memakan waktu antara 3–7 hari kerja tergantung antrean dan kebijakan kantor BPN masing-masing. Setelah selesai, sertifikat akan diberikan kembali tanpa catatan hak tanggungan.
Berapa Lama Proses Roya?
Estimasi waktu normal:
- 3–7 hari kerja di BPN
- + waktu pengambilan surat dari bank (bisa 1–14 hari tergantung bank)
Total proses bisa cepat jika dokumen lengkap.
Apakah Bisa Mengurus Roya Lewat Notaris?
Bisa. Banyak orang memilih menggunakan notaris atau PPAT untuk mempercepat prosedur dan menghindari antrean. Namun, biaya layanan akan lebih tinggi, biasanya Rp500 ribu – Rp2 juta tergantung kota dan kebijakan masing-masing kantor.
Tips Agar Proses Roya Lancar
- Pastikan semua dokumen dari bank lengkap.
- Cek ulang jadwal pelayanan BPN setempat.
- Gunakan layanan antrian online untuk menghindari antre lama.
- Simpan baik-baik semua bukti pelunasan kredit untuk arsip.
Kesimpulan
Jika KPR Anda sudah lunas, segera urus roya di BPN agar sertifikat tanah kembali sepenuhnya menjadi milik Anda tanpa ikatan kredit. Prosesnya mudah, biaya murah, dan sangat penting untuk urusan legalitas properti di masa mendatang.
Dengan sertifikat yang benar-benar bersih, Anda bebas menjual, mengagunkan, atau melakukan perubahan hak kapan saja.
